La nueva Ley Hipotecaria rebajará a la mitad los gastos de amortización

A partir del próximo mes de marzo la banca tendrá que pagar todos los gastos derivados de un crédito hipotecario, salvo la tasación, y se rebajarán a la mitad las amortizaciones anticipadas. La comisión máxima para cancelar un crédito será del 0,25 % en el tipo variable y del 2% en el fijo. 

Así lo han acordado la mayoría de los grupos parlamentarios en el Congreso. Un acuerdo que se recogerá en la futura ley de crédito inmobiliario, que última la cámara baja y que se prevé votar en el último pleno del año, probablemente el 20 de diciembre. A continuación tendrá que aprobarse en el Senado, para después volver al Congreso y la intención es que pueda entrar en vigor en marzo.

Desde ese momento, las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo bajarían a la mitad y serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período. Cuando las hipotecas sean a tipo variable el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años. En el primer caso la comisión será del 0,25% y en el segundo del 0,15 %.

Por otra parte, al imponer que los bancos tengan que desembolsar el impuesto de actos jurídicos documentados se creó un problema: una entidad podía aprovecharse de que otro banco había pagado ya los costes de firmar la hipoteca para intentar atraer al cliente en mejores condiciones. Se creaba así una vía para la competencia desleal. Para evitarlo los diputados han consensuado que haya un reparto de los gastos en la subrogación de la hipoteca. Básicamente, la entidad que se queda con el cliente tendrá que compensar a la antigua pagándole por los costes de constitución de la hipoteca, en función de los intereses que ya haya desembolsado el cliente. Es decir, si el cliente ha pagado un 20% de todos los intereses que iba a pagar por el crédito, la nueva entidad tendrá que abonar el 80% de los costes de la hipoteca.

Falta por acordar cómo se concreta la retroactividad de la ley. Existe el riesgo de que si se aplican a los créditos ya firmados los nuevos requisitos, que hacen más difícil iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca, se acabe con una nueva oleada de embargos. Éstos se encontraban paralizados por la sentencia europea que decía que la legislación en España era abusiva, pero si se les aplica la nueva ley podrían retomarse los procesos.

Pero la nueva ley hipotecaria va mucho más allá del pago de los gastos de la hipoteca o de su amortización. El texto que han acordado los grupos parlamentarios también introduce otros cambios que marcarán el futuro del mercado hipotecario:

  • Para llevar a cabo la ejecución se amplían a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito.
  • Se eliminan las cláusulas suelo y será voluntaria la dación en pago si así lo establecen las partes, aunque no se contempla la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado.
  • La ley establecerá una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y no recoge la prohibición de los desalojos forzosos sin alternativa habitacional para  colectivos vulnerables.
  • El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito, siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas.
  • La entidad no podrá cobrar comisiones por la novación en el préstamo.
  • Las cajas rurales y las cooperativas de crédito, exentas actualmente de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, podrían abonarlo en el caso de que concedan un préstamo.
  • El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos.
  • El Código de Buenas Prácticas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no sólo a los firmados antes de 2012.
  • El banco deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad. 
  • Se creará una autoridad independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.
  • La comisión por interés de demora se ha quedado en el interés remuneratorio más el 2%, frente al triple del interés legal del dinero que dictaba el proyecto de ley del PP.
  • Los tasadores serán independientes y pueden ser no sólo sociedades de tasación sino también  personas físicas. Además el cliente podrá elegirlo. 
  • Los trasteros, garajes y otros elementos que sin constituir vivienda como tal cumplan una función doméstica también serán considerados inmuebles.
Doyoumedia

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