El Supremo fija doctrina sobre el reparto de los gastos hipotecarios

El Alto Tribunal no considera abusiva la comisión de apertura y determina que el resto de gastos hipotecarios se deben de repartir según quién sea el interesado. Son las principales conclusiones que recogen varias sentencias dictadas por la Sala de lo Civil el pasado 23 de enero, en las que se fija la doctrina sobre cuestiones relativas a la abusividad de la cláusula de comisión de apertura y sobre a qué parte corresponde el pago de los distintos gastos derivados de la contratación de un préstamo hipotecario (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aranceles ante notario y registrador y gastos de gestoría).

La Sala ha dictaminado que tanto el pago de la matriz de escritura del préstamo como la escritura de modificación y los gastos de gestora deben dividirse entre las dos partes, consumidor y entidad bancaria. La escritura de cancelación de la hipoteca corresponde en su totalidad al usuario por ser “el interesado en la liberación del gravamen”, y las copias de los distintos documentos notariales deberá pagarlas quien las solicite.

Información transparente de la comisión de apertura

El Alto Tribunal concluye que la cláusula de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, el banco compra una comisión de apertura además del interés remuneratorio”. “Es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada  a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias”, recoge la sentencia del Tribunal.

Además, los magistrados señalan en su fallo que se trata de una comisión que se debe pagar por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste “especial atención” como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención de este producto.

La Sala también se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula en una sentencia de diciembre de 2015. Señala que son pagos que han de hacerse a terceros -no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. “la declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios, gestores y registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde”, asegura. El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte que correspondiera, según la normativa vigente, en el momento de la firma del contrato.

Arancel notarial y modificación a partes iguales

Respecto al arancel notarial, el Tribunal supremo afirma que interesa a ambas partes y por tanto los costes de la matriz de la escritura deben distribuirse al 50 por ciento. Una solución que también aplica a la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en a modificación o novación, mientras que en la escritura de cancelación de la hipoteca, dado que el interesado en la liberación gravamen es el cliente, le correspondería a él el gasto. Por su parte, las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

La sala también decreta que en el caso del arancel registral la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco, por lo que es a éste al que le corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. Caso contrario es la inscripción de la escritura de cancelación, ya que el interesado es el cliente y por tanto será quien asuma el gasto. En cuanto a los gastos de tesorería, se impondrá el pago a partes iguales.

El TS también ha dejado claro quién debe hacerse cargo del polémico Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), después de que en octubre de 2018 fijara que el pago correspondía al banco para desdecirse unas semanas después y concluir finalmente que el consumidor debía asumir el gasto.

Esta decisión provocó la reacción del Gobierno que, mediante la aprobación del Real Decreto 17/2018, modifico la normativa vigente relativa al IAJD para que fueran las entidades bancarias quienes pagaran el impuesto. Según el Supremo, a la doctrina ahora fijada no le afecta el Real Decreto, ya que “solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con anterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna”. Es decir, en aquellas hipotecas realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de la normativa (10 de noviembre de 2018) debe ser el consumidor quien abone el IAJD, mientras que en las celebradas con posterioridad correrá con los gastos la entidad bancaria.

Doyoumedia

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